用途変更とは

建築物の用途を変更する場合に必要になる手続きです。

例えば、住宅を事務所にする、店舗併用住宅を住宅にするなどです。

特に、風俗店、ゲームセンター、遊技場など、風営法にかかる用途に変更する場合は注意が必要です。

そして市街化調整区域内の一戸建てを購入するなどの場合も用途変更が必要になるケースが多いのです。

市街化調整区域内の一戸建てのほとんどは分家住宅(農家住宅)という用途の建築許可を得ています。これは、農家の二男、三男などが本家に住む場所がないため、やむを得ず市街化調整区域内の農地に自己の居住用として建てた家なのです。

つまり農家でも、農家の二男や三男でもない、第三者の人がその戸建てに居住することも、賃貸物件や民泊物件の目的で所有することも出来ないのです。

あとで立替えや大規模修繕をする場合に許可が下りない、つまり再建築不可物件であることが判明するなどのトラブルがあります。

私のところにも実際に何度か相談にこられたケースがあります。

区域区分で手続きが違う

市街化調整区域の場合は建築許可に準じた用途変更許可申請がありますが、市街化区域内にある建築物には用途変更許可申請、または許可申請に準じた手続きの必要はあるのでしょうか?

はい、市街化区域内では用途変更許可申請はありません、なぜなら原則認められているからです。
しかしながら、用途変更の手続きの必要はあります。

市街化区域内にある建築物の場合は、建築確認申請において、用途変更を完結させます。

市街化区域内の用途変更手続き=建築確認申請とお考えいただいて良いです。

誰に頼めばいいの?

市街化区域では、用途変更許可申請はないので、建築確認申請をします。

建築確認申請は、100㎡以下の場合は行政書士でもできますが、一般的には建築士などが行います。

しかしながら、建築確認申請だけを行う建築士は少ない印象です。

なぜなら、建築確認申請に必要な既存建築物の図面類が揃っていない場合が多く、それらの図面類がなければ新たに書き起こす必要があります。

書き起こすには建築物の構造を知る必要があり、場合によっては破壊検査・非破壊検査などをおこなう必要があります。これには非常に手間と費用がかかり、実際に建物の一部を壊すことになります。また一部分を見て全体を把握する能力が求められるため、少ない報酬ではやりたがらない建築士の先生が多いです。

ちなみに私の信頼のおける一級建築士の川本先生は30万円~60万円程度で建築確認申請(だけ)の仕事を引き受けて貰えますが、図面類が存在していない建築物の建築確認申請は引き受けては貰えません。

実際に相談のあったトラブル

事例1

名古屋駅前付近のビル所有者(最近購入された感じ)の方からのご相談で、これまで事務所として利用されていた場所に新しく漫画喫茶で入居の契約をした事業者がいて、これの用途変更をしたいとのこと。

建物はRC造で、売買の時点から図面類はありません。とのことでした。

相談者に諸々お伝えしたら諦められるとのことで、今回の漫画喫茶の事業者さんは契約後のため契約解除してもらうようでした。

用途変更(建築確認申請)が出来ないと、客付けも出来ないわけです。

事例2

市街化調整区域の戸建てを購入された方からのご相談

この方は8年前に市街化調整区域内の戸建てを購入されていました。不動産仲介さんはテレビCMもやっている大手です。おそらく誰でも知っている不動産仲介さんです。

その不動産屋仲介さんの売買契約書と重要事項説明書を拝見したところ、再建築不可物件であることの記載はなく、用途変更が必要な記載もありませんでした。

なぜトラブルになったかというと、このご相談者が引っ越しをされることになったため、8年前に購入した戸建てを売ろうとしていたところ、役所から再建築不可であることに加えて「本来はあなたが所有することも法律違反です」と言われてのことでした。

これは不動産仲介さんの重大なミスで、虚偽の内容または錯誤無効で契約を取り消すことが出来る案件では?と思いますが、実務ではそんなことで契約が取り消されることは殆どないです。

この件は、用途変更と合わせて再建築不可から再建築可能にする許可を通させていただきました。

物件価値も最初は再建築不可のため、諦めて近所の人に声をかけ「土地建物で200万円、ただし解体費用はそちら持ち」と足元を見られ、マイナス評価でしかなかったものが、既存宅地ではないにもかかわらず再建築許可があることで1,500万円以上に跳ね上がる結果となりました。私の報酬額は用途変更と再建築許可で30万円程度でした。正直100万円くらい貰っても良かったよねとも思いました。

フレイヤ行政書士では用途変更許可申請の取り扱いをしています

(外国人の在留資格認定申請や自動車関係のご依頼は一切受けていません。)

農地転用、建築許可、開発許可でお困りの場合や、相談したい場合は、お気軽にお問い合わせください。

相談無料、完全成功報酬制です。

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