農地転用をしたいと考えている個人、法人、不動産屋さんを対象に書いています。同業者(行政書士)向けではありません。そのため同業者から見て言い回しや考え方に語弊がある部分もありますが予めご了承ください。

基本的なこと

売買契約はいかなる場合も有効です。

売買契約締結後、何千万円、何億円も支払ったあと、農地転用許可がおりなかったとしたら?

売買契約が解除されず、支払ったお金が戻ってこなかったら?

そういう不動産を仲介してしまい、購入者が重説の不備で不動産協会や建設事務所などに訴えられたら?

お金がもどってこなかったら?

訴訟になったら?

不動産免許停止や免許取り消しになってしまったら?

その解決方法が書かれてあったりします。

農地転用は権利ではありません

法律上、農地を潰すことは原則認められていません。

相当の理由があると認められる場合に、例外的に認められるものです。

「ダメなことを許可をとる」ということをお忘れなく。

基本的に市街化調整区に建物は建築できません

農地転用=建築できる、ではありません。

柱と屋根のあるものは建物になり、原則建築許可が必要です。コンテナハウス、プレハブ小屋、物置、棚なども建築許可が必要になります。

勝手に設置した場合(違法です)、まずバレます。通常農政課や農業委員会は目をつむって何も言わないです(本来は原状回復命令が出てもおかしくない)が、正しく事業拡大をお考えや、正しい許認可を取得したいと考えている場合は、現状、適正ではない(違法)の部分を是正するように言われます。既に設置した長年つかった事務所を他の場所に移設しないといけないわけですから、これが事業者にとってめちゃくちゃハードル高くなります。

はじめから適正な場所で適正な許可を取得しましょう。

農地転用は簡単ではありません

行政裁量が非常に大きく影響する部分です。

「なぜその場所である必要があるのか?」を納得させることができる相当な理由が必要です。

一部を除いて、要件さえ満たしていれば認められるようなものではありません。

窓口で折衝したり理由書を作成するスキル、経験、テクニックが求められます。

農地転用だけの知識ではダメです。農地法をはじめ、都市計画法、建築基準法、河川法、宅地造成規制法、とりわけ市ごとのローカルルールを理解していないと沼に嵌ります。

不動産屋さんに言われて買った土地の農地転用が認められなかった、建築許可が下りなかった、建築物が違法建築状態だった、などなど、トラブルになって相談に来る方が後を絶ちません。その地域で何十年とやっている不動産屋さんもあれば、CMばんばんやっている不動産大手が仲介したものもあります。年間20件程度はあります。よく不動産免許の取り消しがされないなと思う事件もあります。

売買契約締結後、何千万円、何億円のお金を払ったあと、何もできない農地だけが残った、という方を何人も見てきました。本当の話しです。

相談無料

個人の方以外にも、不動産屋さんからのご相談も多数受けています。この土地、この農地を資材置場に出来ますか?倉庫を建てることが出来ますか?喫茶店は?住宅は?アパートは?など、ご相談レベルでも喜んでお受けしています。

フレイヤ行政書士は、行政書士法人ではありませんが、全くの個人事務所ではなく、事務所内には行政書士、補助者、従業員を合わせて4人で仕事をしています。仕事の仕方も組織化しています。

進捗があれば進捗毎、それ以外でも遅くとも1週間に1度はご報告をします。(申請後など、標準処理期間中で役所からの連絡待ちなどは除く)

個人行政書士事務所の多くは連絡がつかない、報告がない、何がどこまで進んでいるのかわからない、遅い、契約後に報酬の値上げ交渉をされる、書類を紛失される、報酬を支払ったのに仕事をしてくれない、そもそも行政書士資格を持ってるだけでスキルが無かった、などの心配はありません。

フレイヤ行政書士は、農地転用、農振除外、建築許可、開発許可、道路占用、水路占用、雨水浸透阻害行為、土地改良区などの許可経験が豊富です。

フレイヤ行政書士では取り扱っていない業務があります。外国人の在留資格認定申請関連、自動車関連については現在お取り扱いしていません。これは専門特化し知識を深め業務効率とスピードを向上させ、単なる行政書士から、コンサルタントでもある行政書士としてより深くお手伝いさせていただくためです。

土地探しからお手伝いできます

フレイヤ行政書士の代表は不動産業の許可も取得しています。個人の宅地(分家住宅用地)や、事業者の事業用地について、農地転用や建築許可(開発許可)が得られる見込みのある場所探しからお手伝いすることができます。

お問い合わせ

農地の権利移動及び転用に関する許可申請書等様式

愛知県のサイト

https://www.pref.aichi.jp/soshiki/nogyo-shinko/0000050038.html

以下の申請様式がダウンロードできます。

農地法第3条関係

農地法第3条許可申請書

農地所有適格法人が申請する場合の添付書類

営農計画書

農地法第3条届出書

農地法第4条及び第5条関係

農地法第4条許可申請書

農地法第5条許可申請書

事業計画書(転用面積が1,000平方メートル以上のとき、又は申請書のみでは転用計画又は転用理由を詳細に記述できないときに添付必要)

農地復元誓約書(一時転用許可申請のときに必要)

資力があることを証する書面(残高証明書、預金通帳のコピー、貸借対照表のいずれかで、この書類に替えることができる場合もあります)

農地法第4条届出書

農地法第5条届出書

農地法第18条関係

農地法第18条許可申請書

農地法第18条第1項第4号届出書

農地法第18条第1項第5号届出書

農地法第18条第6項通知書及び合意解約通知書

その他

委任状

工事完了報告書及び工事進捗状況報告書

事業計画変更承認願

確認願

現況証明願出書

買受適格証明書

許可済(受理通知済)証明願

取消願

取消願及び事業計画変更願

農地改良届

農地の転用

愛知県のサイト

https://www.pref.aichi.jp/soshiki/chita-nourin/0000013184.html

農地の基準などが説明されています。

農地にはいくつか種類があり、申請人(新所有者または借受人)の要件にもよりますが、転用が認められやすいかどうかは、農地の種類によるところが非常に大きいです。

以下に目安を記載しています。これに該当しないようでしたら、農地転用(農振除外)はかなり難しい判断になります。

農振農用地区域

青地(色地)と言われる区域です。長年その地域で事業をおこなっている。線引き前(愛知県の多くの地域では昭和45年11月24日以前を指す)からその地域に住んでいる。などの要件が必要です。

線引き後に他から移ってきた場合は原則認められません。

逆に線引き前からの居住(個人の場合は先祖が)していた場合は認められやすいです。(分家住宅など)

甲種農地

原則不可、一般的に出くわすことが無い農地ですので、気にする事はありません。

第1種農地

白地と言われる場所です。白地の中でも最高ランクに農地転用が難しい地域です。

同一市内で長年事業を行っているとか、長年その地域に住んでいるとかの要件が必要です。農振地域の要件が少しだけ弱くなった程度ですので簡単ではありません。

要件さえ満たせば、個人の分家住宅は認められます。

51条但し書き許可(産業廃棄物処理施設の建築)などの場合は要件が緩和されています。

第2種農地

白地と言われる場所です。1種農地からすればまだマシです。

第3種農地

比較的認められやすい地域です。こういう農地を探すのが良いです。

農地転用専門行政書士

フレイヤ行政書士は農地転用専門の行政書士です。

農地転用でお困りなら、ぜひフレイヤ行政書士にご相談ください。

相談料は無料です。

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